Специалисты в сфере недвижимости прогнозируют увеличение налога на имущество в десять раз по сравнению с предыдущими платежами, начисляемым исходя из инвентаризационной стоимости. Налог на землю уже сегодня стал для многих россиян настоящей удавкой и амурчане не исключение.
С 2016 года россиянам начнут приходить квитанции с суммами налога на имущество, рассчитанными из его кадастровой стоимости. Изменения в налогообложении вступили в силу с 1 января 2015 года. Согласно статьи 402 Налогового Кодекса РФ налог на имущество в отношении жилых домов, жилых помещений (квартир, комнат), гаражей и машиномест, единых недвижимых комплексов, объектов незавершенного строительства, иных зданий, сооружений и помещений будет определяться исходя из их кадастровой стоимости. Ставки налога на имущество устанавливаются каждым муниципальным образованием отдельно.
Земельный налог, взимаемый с 1 января 2005 года, устанавливается муниципальными образованиями и так же исходит из кадастровой стоимости. В подавляющем большинстве муниципалитетов Приамурья местные власти утвердили максимальный коэффициент для начисления данного налога. Именно это привело порой к астрономическим суммам в квитанциях по налогу за собственность или аренду земли. Причем земли всех категорий – от той, которая находится под гаражом, сараем или шестью сотками огорода до сельскохозяйственных и промышленных участков в тысячи гектар.
За комментариями по этому вопросу мы обратились к депутату Законодательного Собрания Амурской области, кандидату на должность губернатора Амурской области Роману Кобызову:
Со слов власти, переход к кадастровой системе налогообложения обусловлен необходимостью пополнения бюджетов муниципальных образований. Налоги на землю и имущество являются основными доходными статьями районных и городских бюджетов. Однако на этом плюсы нового механизма заканчиваются. Нерациональное и неэффективное использование бюджетных средств муниципальными властями сводят на нет усилия добросовестных амурчан, исправно оплачивающих все квитанции от квартплаты до налогов, выкраивая на это деньги со своего порой весьма скудного семейного бюджета.Больше всего вопросов вызывает несправедливость кадастровой оценки объектов собственности граждан, из-за которой и повышается стоимость налога. Кадастровая оценка проходит не реже одного раза в пять лет. В Амурской области такая оценка прошла в 2013 году. Стоит сказать, что оценку проводят негосударственные организации, привлекаемые на конкурсной основе. В Амурской области еще при О. Кожемяко был заключен договор с некой московской кадастровой палатой, которая за немалые бюджетные средства провела оценку амурских земель, поставленных на кадастровый учет. При этом «в целях экономии средств» организация провела оценку участков не на месте — с учетом всех факторов, влияющих на стоимость земли и имущества, — а через запросы и объявления в интернете, не выходя из кабинетов. Из-за этого часто встречаются ситуации, когда кадастровая стоимость двух схожих квартир в одном доме оценена с разностью в два, а то и в четыре раза. То же самое касается и земельных участков.
Что же делать в такой ситуации нашим землякам-амурчанам?
В случае завышения кадастровой стоимости недвижимого имущества гражданин может обратиться с заявлением в суд об оспаривании кадастровой стоимости. Вот конкретный пример: заявитель указал, что кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка, от которой определяется арендная плата, составляет 11 млн. 874 тыс. 818,13 руб. и не соответствует его рыночной стоимости. Площадь земельного участка равнялась 1267 кв.м. (12 соток). В обоснование требований заявитель представил отчет об оценке и положительное экспертное заключение. Результатом рассмотрения дела стало удовлетворение заявления и установление кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости равной 1 881 000 рублей. Как видим, первоначальная сумма превышала рыночную почти в шесть раз! В настоящее время судебная практика богата на подобные иски и суды в большинстве своем становятся на сторону заявителя.
Но есть и другой путь, более простой: обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, находящейся по адресу: г. Благовещенск, ул. Пограничная, 10.
В обоих случаях важным моментом является то, что в ситуации оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости в отчете должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Рыночная стоимость определяется саморегулирующейся организацией оценщиков, в которую обратился гражданин. Результатом оценки становится отчет об определении рыночной стоимости. Этот отчет необходимо приложить к заявлению совместно с другими требуемыми документами, перечень которых установлен статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Подобная процедура позволяет снизить кадастровую стоимость недвижимости в разы. Имеются случаи, когда кадастровая стоимость до рассмотрения спора составляла порядка 70 млн. рублей, а после рассмотрения — 13 млн.
Разумеется, проведение отчета об оценке рыночной стоимости не является бесплатным. Эти расходы берет на себя заявитель. Тарифы на оценку земель, квартир и иного недвижимого имущества разные, с среднем они начинаются с 10 тысяч рублей и зависят от условий договора об оценке и размера площадей оцениваемой недвижимости.
Показательно, что в большинстве случаев комиссия встает на сторону заявителя и пересматривает кадастровую стоимость в его пользу.
На данный момент ставки налога на имущество физических лиц не установлены в полном размере. В течение первых четырех лет действия нового закона будет применяться специальная переходная формула, чтобы не допустить резкого увеличения налоговой нагрузки на население:
Налог = (Налог по кадастровой стоимости – Налог по инвентаризационной стоимости) × понижающий коэффициент + налог по инвентаризационной стоимости.
Значения коэффициента в течение четырех лет будут постепенно увеличиваться так: 0,2; 0,4; 0,6 и 0,8. Власти смогут снижать базовые ставки до 0 процентов или повышать их, но не более чем в три раза. Однако на данный момент в среднем по Амурской области ставки уже установлены на максимально возможную величину. А значит, сумма налога стопроцентно повысится.
Процесс проведения кадастровой оценки вызывает множество вопросов у экспертного сообщества. В частности, отсутствуют механизмы проверки и отказа в утверждении результатов определения кадастровой оценки в случае обнаружения недостоверных данных либо явного завышения кадастровой стоимости недвижимого имущества.
Проблемой так же является и крайне слабое взаимодействие между базами данных государственного кадастра, БТИ и Росреестра. К примеру, в государственном кадастре нет информации о целевом назначении помещения и о качестве ремонта в нем. Встречаются и элементарные ошибки в записях о недвижимости. Кроме того, в России отсутствует открытая база данных о сделках с недвижимостью, так что при анализе рынка можно исходить только из приблизительных, но не окончательных цифр.
Налоговая политика современного российского государства только начинает систематизироваться. Дальше налоговый гнет будет только усиливаться – таковы правила капиталистического общежития.
Налоговый Кодекс РФ, изменения и дополнения к нему подписаны В.В. Путиным.